Pour les bateaux stationnaires, les Conventions d’Occupation Temporaires (COT) sont ce qui tient lieu de « bail » de « locataire » sur le domaine public. Précisons cependant que la situation est bien particulière, le signataire d’une COT est un « occupant » et non un locataire. En effet, selon Hugo Devillers Maitre de conférence en droit public, dans la revue Alyoda « …/… Ni la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, …/…, ni les principes dont elle s’inspire ne sauraient s’appliquer à un occupant du domaine public, qui, disposant seulement d’un droit précaire et révocable, ne peut être regardé comme un locataire. » Ainsi, ce statut d’occupant est-il à la fois plus précaire mais moins exigeant à certains égards que celui de locataire.
Les COT sont octroyées par Voies Navigables de France, VNF, Établissement Public Administratif dont les missions principales sont : concourir à l’aménagement du territoire et au développement touristique, développer la logistique fluviale et assurer la gestion de l’eau et de ses usages.
On comprend que la gestion des bateaux logement est un aspect à la fois possiblement lucratif mais assez latéral de son activité.
Parfois les VNF ont concédé la gestion d’une partie du domaine public à un autre gestionnaire, une commune, une métropole, un acteur du fleuve comme la CNR ou HAROPA. Parfois ces acteurs concèdent des Autorisations d’Occupation Temporaires, AOT, et non des COT.
Occupation privative : occupation par une personne déterminée d’une dépendance du domaine public qui se trouve alors soustraite à toute possibilité d’utilisation par les autres. En conséquence, le régime est celui d’une Convention d’Occupation Temporaire. Les COT doivent répondre à 3 principes : Autorisation, redevance, précarité.
Note : L’occupation privative avec activité commerciale relève d’une procédure spéciale avec mise en concurrence. Nous traitons ici de la procédure pour bateaux logement dont l’éventuelle activité commerciale de location saisonnière respecte les limites lui permettant l’octroi d’une COT « bateau logement » au sens du guide tarifaire de VNF.
1er principe : Autorisation.
La demande de COT se fait auprès du gestionnaire du domaine public concerné. Le bateau demandeur doit évidemment être en règle, notamment détenir son titre de navigation. Lorsque le gestionnaire n’est pas directement VNF mais un concessionnaire il peut s’agir d’une AOT (Autorisation d’Occupation Temporaire), un régime encore plus précaire non traité ici. L’autorisation est donnée à une personne déterminée pour un bateau déterminé. La COT est incessible.
2e principe : Paiement d’une redevance. Calcul de base de la COT = R1 + R2.
Elle est calculée pour l’année de signature de la COT selon le guide tarifaire de l’année (voir site de VNF). C’est une tarification annuelle (pouvant être mensualisée). Puis, chaque année au 1er janvier, la redevance est indexée sur l’évolution de l’indice INSEE de la construction (ICC). Fin des années 2000, suite à plusieurs fortes augmentations, l’ADHF-F a demandé officiellement à VNF et au PAP d’appliquer l’indice de référence des loyers (IRL), indice plus juste et plus proche de l’augmentation du coût de la vie. Sans succès. Depuis 2022, cette question est de nouveau d’actualité (+8% deux années de suite !) et l’ADHF-F veut rouvrir la discussion sur le sujet.
Pour cette partie, la donnée de base est la « VLR » (Valeur Locative de Référence) en €/m²/mois. On paye un prix défini par mètre carré et par mois selon la zone dans laquelle se trouve le bateau. En Ile-de-France (départements 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94, 95) il y a un zonage particulier toujours calculé sur la base des tarifs négociés en 1994. Pour les autres territoires, il y a 4 tarifs différents selon la taille de la ville ou selon son caractère « très touristique ».
Puis il y a adaptation selon les caractéristiques du bateau et de l’emplacement :
Calcul : VLR X Ccu X Cspé X Sp X Or = 1ère partie du montant de la COT (R1)
Le R2 est une redevance forfaitaire, non liée à la surface mais au nombre d’équipements mis à disposition par VNF (province), ou au type d’aménagement pour 17 « secteurs particuliers d’Ile-de-France ». (Voir guide tarifaire VNF). Le R2 est facturé même lorsque les équipements sont manifestement amortis ou lorsque leur installation n’a pas été financée par VNF, du fait qu’ils leurs appartiennent de part leur situation sur le DPF. De même, c’est la « mise à disposition » de ces équipements qui est facturée même si on ne les utilise pas.
Ce tarif par mois X 12 = R2
Il existe un abattement de 10% pour les bateaux stationnant à couple. Et d’autres abattements pour des cas très particuliers (Bateau classé, artisan batelier en retraite…)
3e principe : Précarité
Et notamment l’absence de droit au renouvellement et de préférence du fait de la qualité d’occupant actuel. Le refus doit cependant être motivé. La durée des COT est couramment de 5 ans (ou jusqu’à la fin de validité du titre de navigation) mais la fixation d’un terme prévoit la durée maximale et non la durée minimale. Cependant la cause du retrait doit être un motif d’intérêt général ou une sanction pour irrespect d’une législation.
Exemple de calcul de redevance pour un Freycinet type dans une situation type sur territoire VNF.
Bateau logement de largeur 5m longueur 39m, situé (au sens du guide tarifaire) dans le « centre-ville » d’une « grande ville » donc > 50 000 habitants, hors Ile-de-France, sans second niveau de surface « excédant le quart de la surface hors tout du bateau » et ne faisant pas de location saisonnière. Donc avec la Valeur Locative de Référence (VLR) « grande ville » et un Coefficient Relatif au Contexte Urbain (CRCU) « centre-ville » de 1,1 depuis 2022 (1 antérieurement). C’est également un Coefficient spécifique relatif au Type d’Embarcation (Cspé ou CTE) de 1 (bateau logement) qui s’applique. Et avec une redevance forfaitaire « R2 » correspondant au montant prévu pour 4 équipements fournis sur un maximum de 5.
Le tableau illustre les cas où une COT est signée une année donnée de 2020 à 2025, et l’évolution de la redevance les années suivantes par changement de formule de calcul et indexation du montant total sur l’ICC (Indice du Coût de la Construction). On peut remarquer que :
Dans quelles conditions un « bateau logement », au sens où VNF ou autre concessionnaire l’entendent, peut-il louer une partie de son bateau tout en restant un « bateau logement » ?
Notons en préalable que pour ce dossier comme sur beaucoup d’autres, il n’est pas possible de faire une extrapolation des règles qui concernent l’habitat immobilier terrestre. D’une part nos bateaux, en tant que tels, sont soumis à des réglementations techniques très spécifiques et d’autre part, le fait d’occuper le domaine public fluvial (DPF) est une situation bien particulière, indépendante et différente des réglementations « normales » applicables aux propriétaires terriens même si les dispositions appliquées parfois pour nos bateaux peuvent paraître s’y référer.
Sans remonter aux origines de l’habitat fluvial où la location d’une partie du bateau se pratique depuis longtemps, au niveau de VNF, la décision du conseil d’administration n°1/2012 du 29 mars 2012 relative à l’approbation du règlement fixant les conditions d’occupation privative du DPF par les bateaux logements, dit Règlement de 2012 est une des premières référence à ce sujet.
Ce règlement des COT de 2012 disposait qu’ « il est accordé la possibilité pour le titulaire de louer son bateau pour un usage non commercial. Voies navigables de France considère que l’usage d’habitation est respectée dans la mesure où il n’y a pas plus d’un locataire sur le bateau ». Il n’y a pas plus de précision et il n’est pas mentionné ici de conséquence sur le montant de la redevance. Cependant, ici comme ailleurs les choses évoluent…
Ces dernières décennies, l’augmentation de l’intérêt porté aux rives des fleuves s’est traduit par une multiplication des projets d’aménagement urbain. La création de promenades et d’espaces de loisirs, le développement des activités nautiques et des croisières attirent de plus en plus de visiteurs. Parallèlement, l’émergence de plateformes comme Airbnb a transformé la location touristique, permettant à certains propriétaires de péniches d’être tentés de passer de la chambre d’hôte traditionnelle à une commercialisation plus lucrative en proposant aux touristes des expériences particulièrement attrayantes, dans un cadre réglementaire initialement perçu comme tolérant.
A) Loi ALUR 2014 et ELAN 2018
Ces deux lois encadrent la location de meublés touristiques, ce que l’on appelle plus communément « le Airbnb » tant cette plateforme est devenue dominante sur ce secteur. Ces deux lois ne font pas mention expresse des bateaux de plaisance et établissements flottant à usage privé, terminologie règlementaire pour nos « bateaux logement ».
La loi codifie au sein du code du tourisme la définition d’un meublé de tourisme à l’article L. 324-1-1 qui dispose que : « Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »
Problématique liée :
Cela pose la question selon laquelle il semble qu’une construction flottante ne rentrerait pas dans cette définition. Il existe donc un « vide juridique » car les dispositions du code du tourisme encadrant les meublés de tourisme (article L. 324-1 à L. 324-2-1 et D. 324-1 à R. 324-3 du code du tourisme) ne s’appliquent pas aux constructions flottantes, et celles-ci ne sont de fait soumis à aucun régime juridique. Il est à craindre que du fait de la spécificité de ces constructions (conditions de sécurité particulière, implantation…), celles-ci n’ont pas été visées par les dispositions du code du tourisme. Écartées ou oubliées ? on ne le sait pas.
Il est donc finalement assez difficile de savoir si cela est autorisé ou interdit. Nous savons que sur le domaine CNR et VNF cela est pour le moment toléré et même encadré. VNF a été jusqu’à développer dans la grille tarifaire une tarification particulière pour ce type d’usage. En revanche nous savons aussi que HAROPA l’a interdit sur son domaine.
B) Le droit Européen
Par l’arrêt du 14/l07/2016, le droit Européen a créé une jurisprudence qui a conduit à l’Ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 modifiant le Code général de la propriété des personnes publiques et notamment l’Article L2122-1-1 qui s’impose aux « personnes publiques » donc à l’état donc à VNF.
« Sauf dispositions législatives contraires, lorsque le titre mentionné à l’article L. 2122-1 [COT NDR] permet à son titulaire d’occuper ou d’utiliser le domaine public en vue d’une exploitation économique, l’autorité compétente organise librement une procédure de sélection préalable présentant toutes les garanties d’impartialité et de transparence, et comportant des mesures de publicité permettant aux candidats potentiels de se manifester…/… »
Traduction : en cas d’exploitation économique l’emplacement est mis en concurrence sur un appel d’offre.
Problématique liée : Tout dépends donc de la façon dont le concédant (VNF, HAROPA, CNR…) interprète la notion d’« exploitation économique » c’est-à-dire précise les limites à ne pas dépasser pour rester dans le cadre « bateau logement » ne requérant pas le passage par la mise en concurrence. Et ce dans un contexte de grande diversité sur le territoire. En IDF le phénomène est massif et incontournable, dans certaines régions il est plus anecdotique et peut parfois encore passer inaperçu.
NOTE : on trouve de la littérature sur la toile à ce sujet, y compris mentionnant le cas des « bateaux logements » mais aucun ne démontre qu’il prend bien en compte les interrogations ci-dessus. Ils donnent l’impression d’avoir transposé « bateaux logements » à la place de « bien » destinés à la location, par pari d’extension logique aux bateaux logement du droit commun (rédigés par des IA ?).
Sans développer, la situation budgétaire du pays pousse tous les organismes d’État à diminuer leurs dépenses et augmenter leurs recettes. Dans le même temps, face au « tout augmente » (surtout les redevances) une forte proportion de la population est tentée d’augmenter ses revenus et « faire du Airbnb » représente une opportunité pour beaucoup.
Les VNF ont une stratégie pour encadrer la pratique et tirer profit de l’activité de location.
Dans le guide tarifaire 2017 on voit apparaître un nouveau paragraphe Cte (Coefficient relatif au type d’embarcation) dans le chapitre Calcul de la redevance R1 : « Stationnement » de la fiche 8 qui nous concerne. Ce Cte, coefficient multiplicateur est appliqué au tarif bateau logement en cas d’activité qualifiée d’« établissements à vocation d’hébergement (gîtes, hôtels, etc.) : 1,5 » mais le dispositif ne distingue alors pas clairement bateaux logement et bateau activité en l’absence de perception d’enjeu à cette époque. [Note auparavant les mêmes dispositions existaient mais dans un paragraphe distinct « Cas particuliers/Tarifs spéciaux » donc un peu à part, sans doute non appliqué aux bateaux logement.
VNF mettra ensuite deux ans pour proposer un cadre plus précis et c’est dans le guide tarifaire 2020 qu’on voit apparaître un item supplémentaire au paragraphe Cte de la fiche 8A : « Bateaux logement avec location saisonnière (résidence principale) : 1,5 à 3 ».
On comprend qu’il s’agit de préciser les termes sur deux niveaux :
Les retours que nous observons aussi bien d’IDF que de province montrent qu’à l’occasion des renouvellements de COT depuis le début des années 2020 environ, les différentes UTI de VNF appliquent systématiquement un Cte (devenu Cspé dans le guide 2024) minimum de 1,5 ou ailleurs de 2 ou souvent de 3 en IDF pour les bateaux repérés via le paiement de la taxe de séjour de leur clients comme faisant de la location saisonnière.
En 2020 également (ou 2019 ?), le Bureau des Bateaux Stationnaires de la DT du Bassin de la Seine (DTBS) publie une « Note sur l’encadrement des locations saisonnières et activités événementielles sur les bateaux-logement » voir notamment l’introduction qui résume bien l’analyse et la logique suivies par VNF. Cette note rappelle que le règlement de 2012 « ne fixe pas de règles précises concernant ces locations saisonnières », elle vise donc à pallier les vides du règlement de 2012 apparus progressivement et à préciser et justifier les dispositions prises par VNF pour le Bassin de la Seine, limites, conditions, sanctions (sévères).
Elle précise notamment les limites à ne pas dépasser pour la « location saisonnière » pour rester dans le cadre « bateau logement » et rappelle qu’« elle autorise toutefois la location d’une ou toute partie du bateau à un seul locataire à usage d’habitation. » donc la location de longue durée.
Comme souvent, la province suit avec un décalage. Par exemple, en 2024 les VNF Lyon publient également une note. Cette note distingue clairement « location saisonnière » et « location longue durée… » et fixe les mêmes limites que celles de la DTBS en cohérence avec le guide tarifaire :
En résumé, la situation actuelle pour VNF :
Comme on peut le voir, les flous étant nombreux et le contextes évolutif, le futur est incertain :
L’AOT est une Autorisation d’Occupation Temporaire pour l’occupation du domaine public, tandis que la COT est un contrat plus formel qui peut impliquer une relation plus durable entre l’occupant et l’autorité publique.
En effet, contrairement à une COT qui est un accord bilatéral qui peut inclure des droits et obligations pour les deux parties, l’AOT est un acte administratif unilatéral qui « autorise » sans plus, l’occupation temporaire d’une partie du domaine public. Elle est théoriquement plutôt prévue pour des usages occasionnels ou saisonniers ou pour des activités spécifiques mais est aussi utilisée pour le stationnement d’un bateau par certains concédants dans certaines circonstances. Par exemple, VNF utilise les AOT pour le stationnement des barques.
Rubriques consacrées au titre de navigation et certificat d’immatriculation. une rubrique aux permis de piloter…
Chronologie d’une mobilisation de l’Association autour de la loi sur l’eau établie en 2006 et débattues pendant plusieurs années..
